"לפעמים חלומות מתגשמים?" בוודאי!.
מעל לא מעט אנשים מרחף החלום לבנות את בית החלומות שלהם, אליו הם שואפים וחולמים, אבל רק המחשבה על התחלת כל התהליך הארוך והמורכב הזה מוציאה להם את החשק. אני פה בשביל להגיד לכם שזה פשוט יותר ממה שאתם חושבים ועם ליווי ותכנון נכון נהפוך את החלום למציאות!.
מהו אחוזי המימון שנוכל לקבל מהבנקים?
אחוז המימון הניתן לקבל בעסקאות מהסוג הזה הוא 60%- 70%.
השווי אליו יתייחס הבנק יהיה שווי מגרש + עלויות בנייה (כפי שנקבע ע"פ שמאי ולא ע"פ ההוצאות או הסיכומים בפועל).
איך שמאי מחשב את שווי הבטוחה?
לרוב שמאים מחשבים את עלות הבניה בין 4500-7500 ₪ למ"ר (תלוי במיקום הנכס).
לדוגמה:
במידה ורכשתי מגרש בשווי 2 מיליון ₪ ואני מתכנן לבנות בית עם 150 מ"ר בעלות של 6000 ₪ למ"ר. כלומר, שווי עלויות בנייה היינו 900,000 ₪ . שווי הבטוחה הינו 2,900,000 = 2 מיליון + 900 אלף . במידה ואחוז המימון בתיק הינו 60% נוכל לקבל מסגרת אשראי כוללת של 2900K*60%=1560K (לטובת הבנייה והרכישה ביחד).
מה השוני המהותי בין משכנתא רגילה לבין משכנתא לבנייה עצמית?
ההבדל המשמעותי בין משכנתא לבנייה עצמית לבין משכנתא רגילה הוא באופן קבלת הכסף. במשכנתא רגילה נוכל לקבל את כל הכסף בפעימה אחת בתאריך המבוקש ע"פ חוזה.
לעומת זאת, משכנתא לבנייה עצמית כוללת את קבלת הכסף בשלבים, ככל שמתקדמים בבנייה מקבלים יותר כסף בהתאם להערכת שווי שמאי ע"פ השווי המוערך בסיום כל שלב. הכסף יועבר ישירות לחשבון הלווים בכפוף להצגת אישור מפקח בנייה או לחילופין שמאי המאשר את גמר שלב הבנייה.
להלן שלבי הבנייה המקובלים :
יסודות
שלד
המשך בנייה
עיצוב דירה מבפנים
גמר בנייה
זיכרו !
תכנון מימון מוכרח להיות קפדני בתהליך בנייה עצמית מהסיבה הפשוטה, שלרוב העלות המשוערת בתחילת הפרויקט תהיה נמוכה מאשר העלות בפועל. כאשר דנים מול הבנקים לגבי המימון וגובה המשכנתא חייבים לכלול מרווח מסוים שמתחשב בחריגות מהתכונן המקורי.
התייחסות הבנקים לבנייה עצמית הינה דקדקנית ויכולה לבוא לידי ביטוי בתמחור (ריביות גבוהות יותר) היות והבנק חשוף לסיכונים כמו אי עמידה בהחזר החודשי, חריגות מהתקציב המקורי ועצירת עבודה של הקבלן מסיבה כזו או אחרת .
