הביקוש האדיר לנדל"ן באזור המרכז הביא משפחות רבות להבין שמאחורי הקו הירוק ישנה אלטרנטיבה מאוד אטרקטיבית ומיוחדת. הישובים ביהודה ושומרון בעשור האחרון מאוד משגשגים, פורחים וקהילתיים. ידועים בשטחים מאוד נרחבים המאפשרים בניה של וילות וקוטג'ים במחירים יחסית "זולים".
מה ייחודי כל כך בשיטת הרישום באזור זה?
רישום המקרקעין ביהודה ושומרון אינו מתבצע בדומה למקרקעין מצדו השני של הקו הירוק. הנכסים לא רשומים במנהל מקרקעי ישראל ולא בטאבו ישראלי. הרישום מתבצע בגופים אחרים ותלוי במיקום הגיאוגרפי:
המנהל האזרחי– בישובים הגדולים לדוג': אריאל, אלפי מנשה, קריית ארבע, קרני שומרון.
רישום הנכסים מתבצע תחת המנהל האזרחי , באופן ישיר מול המנהל או רישום ע"י חברה משכנת.
הטאבו הירדני– דוג' לישובים: רבבה, אלקנה, אבני חפץ וחוליה. הרישום מתבצע בטאבו הירדני ולא בזה הישראלי. בנוסף, הרישום נערך באופן ידני ולא ממחושב. בנקים רבים נמנעים מלתת משכנתאות. במידה ומחליטים לתת מדובר בריביות בתמחור גבוה יחסית.
החטיבה להתיישבות– דוג' לישובים: מעלה מכמש, עלי, עפרה. קרקעות רבות בבעלות ההסתדרות הציונית. החטיבה אינה רשאית למכור את הקרקעות ישירות ללקוח. לכן, היא מבצעת רישום של היתר בנייה על הקרקע. הלקוח במקרה זה יקרא "בר רשות".
מבחינת המערכת הבנקאית ביהודה ושומרון כללי המשחק טיפה משתנים. הבנקים מערימים קשיים על לווים ביהודה ושומרון מהסיבה שהם רוצים להגן על עצמם מהסיכוי שיהיה פינוי או סנקציות מצד גופים בינלאומיים וכו'.
אחוזי המימון שמקבלים באזורים אלה יכולים להיות סביב 60% (כאשר במשכנתא רגילה ניתן לקבל עד 75% ביתר קלות) ורמת התמחור יכולה להיות יקרה יותר.
רכישה מקבלן- הבנק מגדיר עסקאות אלה כמו מימון משכנתא ל"בניה עצמית". כלומר, הקרקע תירשם על שם הלווים כבר בשלב הבנייה והקבלן ייחשב כמי שנותן "שירותי בנייה". בעקבות מציאות שכזו ישנם 2 משמעויות:
הראשונה- שיעור המימון השכיח הוא באזור 70% ולא 75%.
השנייה- התשלומים לקבלן הם לפי קצב התקדמות הבניה. בנוסף, שיחרור הכספים לקבלן אינו תואם בהכרח את לוח התשלומים שהלווים חתמו עליו בחוזה הרכישה מול הקבלן, מה שיכול להביא אותנו לידי איחור בתשלום והדרך קצרה לתשלום ריבית לקבלן.
זיכרו! חשוב להבין את העיסקה לעומק הן מבחינת רישום הנכס והן מבחינת התנאים שהבנק מציב לנו. צריך לפשט לבנק את העסקה, לדבר עם הבנקים הנכונים על מנת למקסם את התוצאות. בנוסף, חשוב מאוד לגזור זמנים קדימה על מנת לא להיכנס לבעיות ולאיחורי תשלומים מול הקבלן/מוכרים.
